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R: O objetivo fundamental da Lei do Parcelamento do Solo Urbano, além de defender o contratante desfavorecido, é a manutenção do ordenamento administrativo, integrando o loteamento à cidade. Quando o loteamento ou desmembramento atinge a juridicização, verifica-se o desaparecimento no plano jurídico do terreno, e o surgimento dos lotes por ele gerados.

Os imóveis novos provenientes do parcelamento do solo adquirem individualidade, provocando a extinção do imóvel que lhes deu origem, a partir do lançamento registrário previsto no art. 20 e seu parágrafo da Lei 6.766/79.
Executado o loteamento, ocorre a sua integração ao traçado urbano, ficando os lotes sujeitos às normas do município, ao qual cabe promover o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano, consoante prevê o art. 30,VIII, da Constituição Federal.

R: Pela doutrina e jurisprudência aplicáveis, verifica-se que não há critério absoluto para dispensa ou não das exigências do art. 18 da Lei 6.766/79.

Em cada caso de desmembramento o oficial registrador, sempre com o propósito de obstar artifícios que visem afastar a aplicação da Lei 6.766/79, cuidará de examinar com prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados e na vultuosidade do empreendimento, se se trata ou não da hipótese de incidência do registro especial.
Considerando que o questionamento apresentado, versa sobre casos de pequenos desmembramentos e divisão de uma pequena área em duas, entendo não haver necessidade de ser apresentada toda a documentação prevista no artigo 18 da Lei 6.766/79.
Para o caso, aplicar-se-ia o desmembramento tradicional, oriundo do Regulamento anterior e mantido pela atual Lei de Registros Públicos, que preceitua:
“Art. 167- No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: (…)
II- a averbação: (…)
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis” (grifo nosso);
“Art. 235. (…) Parágrafo Único – Os imóveis de que trata este artigo, bem como os oriundos de desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior porção, serão desdobrados em novas matrículas, juntamente com ônus que sobre elas existirem, sempre que ocorrer a transferência de uma ou mais unidades, procedendo-se, em seguida, ao que estipula o item II do art. 233”.
O parágrafo único do art. 246 complementa: “Art. 246. (…) Parágrafo Único- As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do Inciso II do art. 167 serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente (…).
Muito embora o proprietário de um imóvel possa dividi-lo em duas ou mais unidades autônomas, via de regra, o desmembramento se efetua por motivo de alienação ou prestação de garantia real. Pode também realizar-se para compor imóvel contíguo, do mesmo proprietário, independente, porém de dimensões anteriormente inexpressivas, com o objetivo de imprimir-lhe maior valor.
Depreende-se da Lei de Registros Públicos, que o desmembramento ou desdobro pode efetivar-se para satisfazer as seguintes hipóteses:
– separar-se de um imóvel autônomo para formar um novo, simplesmente;
– desligar-se de um imóvel autônomo para unir-se igualmente a outro que lhe seja contíguo;
– desprender-se de um imóvel para transformar-se em objeto autônomo de alienação ou de prestação de garantia real;
– é de grande utilidade para formalizar a composição de divisas ou comodidade entre vizinhos e ainda possibilitar a extinção do estado de comunhão, independentemente da origem aquisitiva do imóvel, seja por transmissão causa mortis, compra e venda ou doação;
– e, quando determinada área de terreno venha a ser desmembrada do seu todo para o efeito de construção de ruas de rodagem ou estradas de ferro, canais e abertura de vias de comunicação, ainda que dependa de expropriação por necessidade ou utilidade pública.
Porém, para que o Registro de Imóveis possa acolher os desmembramentos e/ou desdobros acima citados, deverá ser instruído com uma planta aprovada pelo órgão competente do município, acompanhada de Memorial Descritivo, contendo os detalhes necessários. É imprescindível que a planta esteja aprovada, pois somente o órgão público municipal poderá avaliar, de acordo com o seu Plano Diretor e ou legislação pertinente, as dimensões das parcelas a serem desmembradas, bem como da área remanescente, de forma a atender às normas municipais de urbanização.
O desmembramento de área urbana, para poder ser averbado, nos termos do art. 167, Inciso II, item 4, da LRP, deverá preencher os seguintes requisitos: as áreas destinadas ao sistema de circulação já se acharem providas de equipamentos urbanos e comunitários, ou seja, quando se acharem realizados todos os melhoramentos públicos, atendendo às peculiaridades regionais e locais. Em outras palavras, quando a área a ser fracionada situar-se num perímetro onde não ofereça risco algum de prejuízo e nem por hipótese possa causar transtornos à Administração Municipal inerente a gastos com melhoramentos que incumbam ao parcelador.
Todas essas espécies de fracionamento, elencadas nos parágrafos anteriores, não configuram desmembramento urbano pelo conceito previsto no texto da Lei 6.766/79, para atendimento das exigências contidas no art. 18.
Se for excessivo o número de unidades parceladas resultantes do desdobro levado a efeito mediante o rito de averbação, evidenciando verdadeiro parcelamento do solo, o oficial deverá indeferir o requerimento, orientando o interessado a adotar as providências do art. 18 da Lei nº 6766/79.

Os termos do contrato padrão vinculam, por um determinado tempo, com suas regras específicas, o loteador e o adquirente, no entanto, desaparecendo a obrigação originária e com a integração do loteamento à cidade, a venda dos lotes pelos adquirentes primitivos a terceiros, será regida, quanto à obrigação, pelas regras gerais previstas no Código Civil Brasileiro.

R: O parcelamento de fato sujeita-se à incidência da Lei 6.766/79, haja vista que em seus artigos 37 a 49, disciplina a regularização de parcelamento ilegal.

Consoante melhor doutrina, o parcelamento distingue-se em material e jurídico: o primeiro se faz na imagem da coisa (planta, delimitação), ainda sem se fazer na coisa; jurídico é o que se torna depois de exauridas as formalidades registrárias que lhe dizem respeito. Concluído o loteamento de fato, é necessário, para se beneficiar dos efeitos da Lei 6.766/79, que se revista de caráter jurídico, mediante o preenchimento de uma série de requisitos e conseqüente registro no Serviço Registral Imobiliário da circunscrição competente.
Diante disso, a operação de fato, executada sob a orientação técnica dos engenheiros, converte-se em operação jurídica, após o atendimento das exigências legais e regulamentares. E o todo fragmenta-se em parcelas autônomas, com a extinção do imóvel que lhes deu origem.
Só depois do registro é que o parcelamento penetra no mundo jurídico e passa a existir de fato e de direito.
O art. 37 da Lei 6.766/79, eliminou toda possibilidade de fraude que pudesse facilitar o loteador a se evadir da obrigatoriedade do registro para consumar a promessa de venda.
Após constatar que o loteamento ou desmembramento está com sua configuração jurídica irregular, ou tiver sido notificado pela Prefeitura Municipal, o adquirente deverá suspender o pagamento das prestações que ainda restarem e notificar o loteador para colocar o empreendimento de acordo com a lei. Além do adquirente, a Prefeitura Municipal ou o Ministério Público, também poderão promover a notificação do loteador.
Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, o adquirente não deixará de fazê-lo, devendo deposita-lás no Cartório de Registro de Imóveis da Circunscrição do loteamento ou desmembramento.
O oficial do registro depositará as prestações em estabelecimento de crédito, em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial, após regularização do loteamento.
O processo judicial previsto nos §§ 3º e 4º do art. 38 segue o rito dos processos de jurisdição voluntária, devendo participar do mesmo, a Prefeitura Municipal ou Distrito Federal, quando for o caso, bem como o representante do Ministério Público.
Comprovada a regularidade do empreendimento, os adquirentes passam a pagar as prestações diretamente ao loteador, que provocará a nova forma de recebimento por meio de requerimento ao oficial do registro, para notificar aos compradores dessa circunstância.
No caso de o loteador não cumprir sua obrigação de regularizar o loteamento ou desmembramento até o fim do prazo contratual, ou quando a Prefeitura Municipal se incumba da regularização, o loteador fica impedido de exigir o recebimento das prestações depositadas. Com o produto dos recebimentos serão ressarcidas as despesas efetuadas com as obras de regularização do empreendimento.
Por fim, o loteador ficará inibido em fundamentar qualquer ação ou defesa daquelas que contra ele forem propostas se não tiver condições de provar que seu loteamento está registrado e os contratos a que se referir estão igualmente registrados.
Portanto, sujeitam-se à Lei 6.766/79, o loteamento e o desmembramento do solo urbano, desde a sua existência de fato até a sua juridicização.

R: Sim, existem loteamentos rurais.

O loteamento rural é o processo de divisão de terrenos localizados na zona rural em lotes destinados à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou agro-industrial, com observância das formalidades previstas na legislação vigente.
O loteamento de imóveis rurais pode ter lugar para transformar uma gleba rural em tantas outras, representadas por lotes ou parcelas constantes do projeto de loteamento para fins agrários.
O imóvel loteado é rural e os lotes resultantes do projeto de loteamento continuarão a ser rurais, a ter destinação agrária. Podendo, ainda, o imóvel rural ser loteado para fins de urbanização, industrialização ou formação de sítios de recreio, mediante aprovação das autoridades competentes.
Encontramos no ordenamento jurídico, normas proibitivas do parcelamento do imóvel rural em frações inferiores às faixas modulares. O art. 8º e seus parágrafos da Lei nº 5.868/72, combinados com o disposto no art. 65 da Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra), estabelece que:
“Art. 8º – Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do art. 65 da Lei 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou fração mínima de parcelamento fixando no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.
§ 1º Omissis
§ 2º Omissis
§ 3º São considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto neste artigo, não podendo os Cartórios de Notas, lavrar escrituras dessas áreas nem serem tais atos transcritos nos Cartórios de Registros de Imóveis, sob pena de responsabilidade de sues respectivos titulares”.
A norma acima foi reiterada pelo art. 39 do Decreto nº 72.106, de 18 de abril de 1973.
Os projetos de loteamento de imóveis rurais objetivando a urbanização, a industrialização e a formação de sítios de recreios eram aprovados pelo INCRA, mediante a observância do art. 61, § 2º, da Lei 4.504/64 e com base no art. 10 da Lei 4.947/66, sendo explicitado administrativamente nos arts. 94 e 95 do Decreto nº 59.428/66. Estes preceitos legais regiam todas as espécies de loteamento de imóveis rurais, mesmo aqueles com finalidade urbana.
Com o advento da Lei 6.766/79, os loteamentos para fins urbanos passaram à competência dos Municípios. O INCRA, por meio da Instrução nº 17-b, de 22 de dezembro de 1980, procurou adaptar-se à Lei 6.766/79, adotando outro procedimento em relação à matéria.
Atualmente a interpretação que prevalece é a de que, para a aprovação de loteamento ou desmembramento do solo rural para fins urbanos, além de audiência do INCRA e dos órgãos metropolitanos, quando houver, é indispensável que o Município promova, por meio da lei, tal modificação, ou seja, declare a área como urbana ou de expansão urbana, tendo em vista o art. 3º da Lei 6.766/79.
Com referência ao loteamento para fins agrícolas, vigora o preceito estabelecido pelo Estatuto da Terra, Lei nº 4.947/66, Decreto nº 59.428/66, Lei nº 5.868/72, e a aprovação é privativa do INCRA.
O item 4 da Instrução 17-b cuida do parcelamento, para fins agrícolas, de imóvel rural localizado fora da zona urbana ou de expansão urbana, portanto, no solo rural.
Levando-se em consideração a existência de imóvel rural no solo urbano, poderá haver loteamento para fins agrícolas dentro da zona urbana ou de expansão urbana, hipótese em que a aprovação do projeto compete ao INCRA com audiência do Município, em virtude das exigências urbanísticas e sanitárias.
O Decreto nº 62.504/68, regulamenta os desmembramentos para estabelecimento de atividades comerciais, industriais e instalações de serviços comunitários em zona rural e que impliquem a alteração do uso do solo rural para fins urbanos.
Resumindo, consoante previsão da Portaria 17-b/1980-INCRA, aplicam-se os dispositivos legais a seguir elencados para os seguintes casos:
Parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado em zona urbana ou de expansão urbana: Lei 6.766/79.
Parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado fora de zona urbana ou de expansão urbana: art. 96 do Decreto nº 59.428/66 e art. 53 da Lei 6.766/79.
Parcelamento, para fins agrícolas, de imóvel rural localizado fora de zona urbana ou de expansão urbana: art. 61 da Lei 4.504/64, art. 10 da Lei nº 4.947/66, art. 93 e ss. do Decreto nº 69.428/66, art. 8º da Lei nº 5.868/72.

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